Grundstücke im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans
Der Bebauungsplan regelt rechtsverbindlich für die einzelnen Grundstücke, was gebaut werden darf und wie sie genutzt werden dürfen. Es muss für das jeweilige Grundstück zumindest geregelt sein:
- welche Flächen überbaut werden dürfen
- welche Nutzung stattfinden darf, welche Größe ein Gebäude haben darf,
- wo sich die örtlichen Verkehrsflächen befinden.
Folgende Festsetzungen sind beispielsweise üblich:
- Begrenzung der Geschosszahl
- Begrenzung der überbaubaren Flächen durch Baufenster. Begrenzung der überbaubaren Flächen in Abhängigkeit zur Grundstücksgröße (Grundflächenzahl GRZ)
- Begrenzung der Summe der Flächen in den einzelnen Geschossen in Abhängigkeit der Grundstücksgröße (Geschoßflächenzahl GFZ)
- Begrenzung der Traufhöhe über dem fertigen Gelände
- Festlegung von Dachformen bzw. Dachneigungen und Firstrichtungen
- Garagenstandorte
- Festlegungen der Erdgeschoßfußbodenhöhe
- Einschränkungen der Anzahl der Wohnungen je Gebäude
- Bestimmung der Bauweise - Einzelhaus, Doppelhaus, Hausgruppe
- Gebote von standortgebundenen Baumpflanzungen.
Ein Bauvorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht. Informieren Sie sich rechtzeitig, welche Bauvorschriften für das zur Bebauung vorgesehene Grundstück gelten.
Die Bebauungspläne können für Grundstücke im Stadtgebiet Heilbronn im Service-Center des Planungs- und Baurechtsamtes der Stadt Heilbronn. Telefonisch lässt sich die Bebaubarkeit kaum klären. Eine sichere präzise Auskunft kann in der Regel nur auf der Grundlage eines Übersichtsplanes - Katasterausschnitt - eingeholt werden. Es ist in Ihrem Interesse, möglichst alle für das fragliche Grundstück geltenden Informationen zu erhalten.
Für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens, die Aufstellung des Entwurfes und die Beteiligung der Bürger sowie der Träger öffentlicher Belange ist die Gemeinde zuständig. Mit der öffentlichen Bekanntmachung erhält der Bebauungsplan Rechtskraft gegenüber jedermann. Im Rahmen der Offenlegung haben die Bürger die Möglichkeit, Anregungen vorzubringen. Diese werden geprüft und erörtert und, soweit realisierbar, in die Planung aufgenommen. Jeder Bürger, dessen Anregungen nicht in die Planung eingehen, hat Anspruch auf eine schriftliche Begründung. Es besteht darüber hinaus die Möglichkeit, innerhalb eines Jahres nach Festsetzung des Bebauungsplanes den Bebauungsplan überprüfen zu lassen (Normenkontrolle). Bedeutung hat der festgesetzte Bebauungsplan als Rechtsgrundlage unter anderem für folgende Maßnahmen: Erteilung von Baugenehmigungen, Ausübung von Vorkaufsrechten, Entschädigungen, Umlegungen sowie Enteignungen.
Die Bebaubarkeit eines Baugrundstückes kann, auch wenn ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt, durch weitere Satzungen eingeschränkt sein:
- Aufstellungsbeschluss eines Bebauungsplanes
Hat der Gemeinderat beschlossen, einen neuen Bebauungsplan aufzustellen, so kann das Planungs- und Baurechtsamt die Entscheidung über einen Bauantrag 12 Monate aussetzen, wenn das Vorhaben den zukünftigen Planungszielen widerspricht - auch wenn das Vorhaben dem geltenden Recht entspricht. - Veränderungssperre
Im Rahmen eines Aufstellungsbeschlusses eines Bebauungsplanes kann der Gemeinderat zur Sicherung der Planung eine Veränderungssperre beschließen. Dann dürfen Bauten weder errichtet noch abgerissen werden. Nur wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann eine Ausnahme zugelassen werden. - Sanierungsgebiete
Liegt das Grundstück in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet, ist zusätzlich zur Baugenehmigung eine Sanierungsgenehmigung zwingend notwendig, um das Bauvorhaben ausführen zu dürfen. Diese Sanierungsgenehmigung muss gesondert beantragt werden, am besten zeitlich parallel zum Baugenehmigungsverfahren. Anträge werden im Service-Center der Stadt Heilbronn für Sie bereitgehalten. - Wasserschutz-, Überschwemmungs- und Landschaftsschutzgebiete können auch zum Hindernis für ein Bauvorhaben werden.
Außerhalb der beplanten Gebiete kann die Zulässigkeit eines Bauvorhabens vom Flächennutzungsplan abhängig sein:
- Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte Entwicklung eines Gemeindegebietes dar. Sie können dem Flächennutzungsplan z. B. entnehmen, ob die landwirtschaftliche Fläche, die an Ihr Grundstück grenzt, zukünftig erhalten bleiben soll oder ob ein Baugebiet zu erwarten ist. Aus dem Flächennutzungsplan kann der Bürger keine Rechtsansprüche gegenüber der Verwaltung herleiten.
Die Bebaubarkeit eines Grundstückes kann durch Grunddienstbarkeiten eingeschränkt sein:
- Baulasten
Baulasten sind öffentlich-rechtlich gesicherte Pflichten oder Rechte an einem Grundstück, die die Eigentümer gegenüber der Stadt eingehen (z. B. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Sicherung von Stellplätzen, die sich nicht auf dem Baugrundstück befinden, Übernahme von Abstandsflächen auf Nachbargrundstücken etc.). Sie sind damit nicht identisch mit den privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten im Grundbuch. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich deshalb im Baulastenverzeichnis der Stadt vergewissern, ob Baulasten für das betreffende Grundstück eingetragen sind. Das Service-Center hilft Ihnen dabei.