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Immobilienmarktbericht 2021

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird in Heilbronn seit zehn Jahren immer kostspieliger. Diesen Trend belegt erneut der Immobilienmarktbericht 2021, den Bürgermeister Wilfried Hajek und Marisa Röder-Sorge, Leiterin der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, jetzt vorgestellt haben.

„Mit Blick auf die allgemeine Marktentwicklung erleben wir derzeit einen erhitzten Immobilienmarkt, der immer exklusiver wird“, sagt Bürgermeister Hajek. „Zurzeit haben wir die Situation, dass für immer weniger verkaufte Häuser, Wohnungen und Grundstücke insgesamt immer mehr Geld gezahlt wird.“ Dies zeige die Zusammenschau aller im Jahr 2020 in Heilbronn abgeschlossenen Kaufverträge, die die Notariate der Geschäftsstelle des von der Stadt Heilbronn gebildeten Gutachterausschusses übermitteln müssen. Einen Blick in die Zukunft ermögliche der gut 70-seitige Bericht jedoch nicht, warnt Hajek: „Er sorgt für größtmögliche Transparenz für Käufer und Verkäufer auf der Datenbasis des zurückliegenden Jahres, eine Prognose zur Preisentwicklung kann er jedoch nicht abgeben.“

Über 1500 Immobilien wechselten für 588 Millionen Euro den Eigentümer

Die Zahl der Kaufverträge ist 2020 im Vergleich zum Vorjahr von 1607 um etwa fünf Prozent auf 1520 Verträge gesunken. Dagegen ist der Umsatz um neun Prozent auf 588,5 Millionen Euro gestiegen - im Vorjahr hatte die sogenannte Gesamtkaufpreissumme noch bei 539,1 Millionen Euro gelegen. „Zwar liegt die Gesamtkaufpreissumme damit noch immer unter dem bisherigen Rekord aus dem Jahr 2017 mit seinerzeit über 600 Millionen Euro, jedoch war damals die Zahl der Kaufverträge mit rund 1700 auch noch deutlich höher als heute“, erläutert Geschäftsstellenleiterin Röder-Sorge.

Mehr als die Hälfte aller Verträge (786) machten 2020 die Verkäufe von Eigentumswohnungen aus, auch wenn deren Gesamtzahl im Vorjahresvergleich insgesamt um elf Prozent gesunken ist. „Ursache dafür ist ein starker Rückgang von 55 Prozent bei den Vertragszahlen von Neubaueigentumswohnungen, wobei auch hier die Umsätze nur um 40 Prozent zurückgegangen sind“, erklärt Röder-Sorge. Anders verhielt es sich dagegen mit der Zahl der wiederverkauften Eigentumswohnungen: Hier stieg die Zahl der Verträge um drei Prozent an, die Umsätze kletterten um 21 Prozent deutlich nach oben. Der Quadratmeterpreis für neues und gebrauchtes Wohnungseigentum stieg jeweils um rund 15 Prozent an - für Neubauwohnungen werden im Schnitt 5253 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, für gebrauchte Eigentumswohnungen sind es 3165 Euro.

Die bebauten Grundstücke - hierzu zählen Grundstücke mit Ein- und Mehrfamilienhäusern, aber auch Wohn- und Geschäftshäuser - machen nur rund 30 Prozent der Kaufverträge, aber 60 Prozent des Gesamtumsatzes aus: Für 462 Kaufverträge wechselten insgesamt gut 350 Millionen Euro den Besitzer. Insgesamt stiegen in diesem Segment die Vertragszahl um zehn Prozent an und der Umsatz um elf Prozent.

An einem Beispiel konkretisiert bedeutet dies, dass in der Kernstadt für ein freistehendes gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus im Schnitt etwa 730 000 Euro zu zahlen waren, das entspricht durchschnittlich 4194 Euro pro Quadratmeter. Vor zehn Jahren lag der gemittelte Wohnflächenpreis für diesen Haustypus noch bei unter 2000 Euro pro Quadratmeter. In den Stadtteilen liegt der durchschnittliche Kaufpreis dagegen mit rund 470 000 Euro noch deutlich niedriger, ebenso der Wohnflächenpreis mit 3166 Euro pro Quadratmeter.

Anstieg auch bei Gärten und Bodenrichtwerten

Vermutlich eine Folge der Corona-Pandemie ist die überraschend hohe Dynamik im Marktsegment der Garten- und Freizeitgrundstücke. Hier stieg die Verkaufszahl um 24 Prozent auf 52 Kaufverträge an, der Umsatz erhöhte sich um 50 Prozent auf rund 900 000 Euro - und erreichte damit ein Rekordniveau.     An der Gesamtkaufpreissumme macht dieser Teilmarkt allerdings nur 0,2 Prozent aus.

Alle zwei Jahre neu ermittelt werden die Bodenrichtwerte für die Stadt Heilbronn, die in einer Karte in Form von Richtwertzonen dargestellt werden. Gegenüber den Werten von Ende 2018 ist auch die Bodenpreisentwicklung stark nach oben gegangen. Im Bereich Wohnen ist der Durchschnitt der Bodenrichtwerte um 17 Prozent von 470 auf 550 Euro pro Quadratmeter angestiegen, im Bereich Gewerbe um 13 Prozent von 133 Euro pro Quadratmeter auf 150 Euro pro Quadratmeter. Dennoch gibt es bei den Bodenrichtwerten auch deutliche Bandbreiten: So reicht die Spanne bei „Wohnen Kernstadt“ von 280 bis 1040 Euro pro Quadratmeter und in den Stadtteilen von 240 bis 730 Euro pro Quadratmeter. Im Bereich „Innenstadtkern und Geschäftslagen“ liegt das Minimum bei 930 Euro und das Maximum bei 3700 Euro pro Quadratmeter. Letzteres ist beispielsweise für die Geschäftslagenklasse 1a in der Fleiner Straße zu kalkulieren. 

Der Immobilienmarktbericht kostet 40 Euro und ist sowohl als PDF als auch in Papierform erhältlich und kann unter E-Mail: geodaten@heilbronn.de oder Telefon 07131 56-2822 bestellt werden. Die Bodenrichtwertkarte ist kostenfrei unter www.gisserver.de/heilbronn einsehbar, kann aber auch als Karte für 17 Euro erworben werden.